供需齐减 多因素致楼市年底难“翘尾”
【摘要】在房贷收紧不久，北京在“京七条”中推出了自住型商品房的*策。符合北京购房*策的家庭均有权购买、比同区域商品房售价低三成、今明两年推7万套，在房贷压力增加的同时，自住房的种种细则都增加了购房者的期待。
据链家地产市场部统计，10月份的实际入市量仅为10个，仅为计划开盘数字的五分之一，供应套数2799套，为今年3月以来最低。十月入市量的低迷导致了新建商品房库存量的下降，自10月9日以来，库存量已持续跌破6万套。
继8、9月的火爆之后，北京楼市的热度终于在10月份开始有所回落，新建商品房、二手房和租赁市场三方面的成交量价与新入市的供应量等各项楼市的情况，都纷纷下降。
据链家地产数据统计，10月份新建商品房成交仅为9360套，环比大跌29.5%，成交均价22139元，较九月小降4.2%；二手房市场成交107935套，较9月同期下降16.03套%，较2012年同比下降5.7%；而租赁市场日均成交量环比下降24.9%。
楼市退烧的情况应该并未结束，目前看来，楼市中，供需两端的热度都在减退：多个房企已完成年内目标，推盘意愿有所减缓，结合近期严控预售的情况，楼市供应量将持续走低；同时，自住型商品房的推出与年底房贷收紧的情况，也减弱了资金不足的购房者的入市意愿，导致需求同样降低。
目前来看，11月的楼市很难“翘尾”，这一低热状况或将持续至年底。
多房企完成年目标 推盘意愿减缓
从近日房企发布的财报状况看，大部分房企已完成年内销售目标的90%以上，部分已完成全年目标。其中融创、中骏置业、碧桂园等房企已完成目标，万科已超过去年全年销售额，而恒大、绿城、越秀等房企也已超过目标90%。
随着房企逐渐完成计划，市场推盘数量也有所减缓，根据数据统计，11月份北京楼市仅有16个项目计划开盘；而在十月初，这个数字是48个。
计划开盘与实际入市量之间尚有很大差距，据链家地产市场部统计，10月份的实际入市量仅为10个，仅为计划开盘数字的五分之一，供应套数2799套，为今年3月以来最低。十月入市量的低迷导致了新建商品房库存量的下降，自10月9日以来，库存量已持续跌破6万套。
亚豪机构副总经理高姗认为，由于大量房企相继完成全年销售计划，并且最后两月逐渐进入年终盘点阶段，因此项目入市积极性将进一步回落。
“2010至2012三年期间全北京市土地供应连续下滑埋下祸根，导致当前总体新房市场供不应求。供应的减少，是造成10月份北京纯商品住宅签量创近5个月以来新低的重要原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
11月的开端印证了这一观点，11月3日的这一周中，新盘供应量仅为27套，突破了2013年以来的最低值。
年底严控预售 或致供应量减少
另一个可能促使供应量降低的的原因是*策的调控。根据多个媒体报道，11月1日，市住建委召集多家房企代表开会传达意见，表明停止批售4万以上高价楼盘、严控精装分拆情况的消息。
这一消息，打破了之前的许多预测。在11月份计划入市的16个楼盘中，极少属于中低端项目，大多定位中高端，包括西山艺境、北京城建徜徉墅、北京华贸城、西山壹号院等别墅、豪宅项目。以起售价2000万元的西山壹号院为例，其最低200平米户型的均价势必无法降低到4万元之下。
从北京住建委的站上了解到，截止6日，北京11月只批准了两个住宅项目的入市，其中南宫景苑的售价为18604元每平方米，另一个项目腾飞园的售价仅为9598元。而之前媒体统计的16个入市楼盘，至今无一获批。
据消息内容，4万元以上的高价楼盘并非严控的唯一目标，涨价与分拆精装修的项目同样被禁止审批，消息称“现房销售要求各区建委以不涨价的原则审批”。
“这种严控解决不了实际作用，”一位业内人士分析称，“很多房企本来还想捂盘惜售，这样一严审，更给了他们不卖的理由；等到明年*策缓和了，涨了价再拿出来卖。”
严控*策后，楼市的“报复性上涨”已然成为常态；而本次严控的结果，尚无人得知。但无论如何，11月份的新入市供应量势必随10月的下降继续走低。
需求走低 两因素促观望状态
伴随供应量走低的情况，十月以后，购房者的需求情绪也有所降低。
在解释10月底11月初北京楼市交易量全线回落这一现象时，胡景晖分析认为，一方面是因为供应量的减少，而另一方面则是因为需求端同样出现下降。
“房价持续走高，银行信贷力度减弱，购房成本的增加使得资金实力较弱的购房人群不得不延迟或取消购房计划，购房需求的减少也是造成新房和二手房交易量逐步萎缩的重要原因。”胡景晖说。
房贷收紧是近期影响购房者行动的第一个因素，在北京某银行门口，购房者小陈说：“没办法，房贷现在批不下来，只能等。”首套房贷利率优惠取消、河北近京地区房贷收紧至停放，都进一步加重了购房者的压力。
在房贷收紧不久，北京在“京七条”中推出了自住型商品房的*策。符合北京购房*策的家庭均有权购买、比同区域商品房售价低三成、今明两年推7万套，在房贷压力增加的同时，自住房的种种细则都增加了购房者的期待。
“这一*策虽然没有导致购房者的直接退出，但在一定程度上影响了部分刚需购房者的观望情绪，需求入市积极性有所降低。”张旭表示。